대출 이자 계산법, 원리금균등 원금균등 만기일시 차이 한 번에

대출 이자 계산법을 1억 원·연 4%·30년 조건에 대 보면 이자 총액은 원금균등 약 60,166,666원, 원리금균등 약 71,869,400원, 만기일시 약 120,000,000원이다. 총이자를 아끼려면 원금균등, 매달 같은 금액을 원하면 원리금균등이 낫다.

만기일시는 다달이 내는 돈은 가장 적지만 쌓이는 이자가 가장 많다.

이 글의 공식과 제도는 2026년 10월 기준이다. 금융위원회가 수수료·DSR 규정을 바꾸면 결과도 달라지니 공식 발표를 함께 확인하자.

원리금균등·원금균등·만기일시는 돈 갚는 순서가 다르다

원리금균등분할은 원금과 이자를 더한 금액을 360번 똑같이 나눠 낸다. 납입액은 그대로지만 초반엔 이자가 대부분이고, 회차가 쌓일수록 원금 몫이 커진다.

원금균등분할은 빌린 돈을 360조각으로 나눠 매달 같은 원금을 갚고, 이자는 남은 잔액에만 붙는다. 잔액이 줄면 이자도 줄어서 첫 달 부담이 가장 크고 그 뒤로 조금씩 내려간다.

만기일시상환은 30년 동안 이자만 내다가 마지막 달에 원금 1억 원을 한꺼번에 갚는다. 원금이 끝까지 그대로라서 매달 붙는 이자도 첫 달과 똑같다.

1억 원·연 4%·30년, 방식별 이자 직접 계산

원리금균등의 월 납입액은 원금 × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)로 구한다. 여기서 r은 0.04를 12로 나눈 월이율이고, n은 상환 횟수 360이다.

숫자를 대입하면 한 달에 약 477,415원이다. 360개월을 모두 더하면 171,869,400원이고, 여기서 원금 1억 원을 빼면 이자는 약 71,869,400원이다.

원금균등 1회차는 원금 몫 277,778원(1억 ÷ 360)과 첫 달 이자 333,333원을 더해 611,111원이다. 30년 이자 총액은 원금 × r × (n+1) ÷ 2에 넣으면 약 60,166,666원이 나온다.

만기일시는 다달이 약 333,333원씩 이자만 낸다. 1억 × 0.04 × 30으로 계산하면 30년 이자만 약 120,000,000원이다.

원금균등은 원리금균등보다 이자가 약 1,170만 원 적다. 다만 첫 달에 60만 원 넘게 나가니, 대출 초반에 여윳돈이 빠듯하다면 원리금균등 쪽이 버티기 쉽다.

중도상환수수료, 공식에 넣어 보면

금융위원회가 금융소비자보호법 감독규정을 바꾸면서 2025년 1월 13일부터 중도상환수수료는 실제 비용 안에서만 받을 수 있다. 여기서 실제 비용은 자금운용 차질 기회비용과 인지세·감정평가수수료 같은 비용을 말하고, 수수료는 대출일부터 3년 안에 갚는 금액에만 붙는다.

금융위원회 발표를 보면 개편 뒤 5대 시중은행 주택담보대출의 평균 수수료율은 고정금리가 1.4%→0.65%, 변동금리가 1.2%→0.65%로 낮아졌다. 흔히 쓰는 공식은 중도상환금액 × 수수료율 × (부과기간 − 경과기간) ÷ 부과기간이다.

대출 24개월 차에 5천만 원을 미리 갚는다면 50,000,000 × 0.0065 × (36−24) ÷ 36으로 약 108,333원이다. 실제 수수료는 본인 대출 약정서의 요율과 산식으로 따져야 한다.

DSR 한도 확인 방법: 연소득별 월 원리금 상한

DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚을 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율이다. 은행권은 40%, 제2금융권은 50%까지 허용된다.

2025년 7월 1일 시행된 3단계 스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 위험을 가산금리로 얹어 전 금융권 가계대출 한도를 계산한다. 그래서 실제 한도는 위 표보다 낮을 수 있고, 만기까지 금리가 완전히 고정된 대출에는 가산금리가 붙지 않는다.

확인 순서는 약정서에서 상환 방식과 수수료 산식을 찾은 뒤, 매년 1월 협회 홈페이지에 공시되는 금융회사별 요율과 견주어 보는 것이다. 내 원금·금리·기간에 맞춘 숫자는 이 사이트의 대출 이자 계산기와 중도상환수수료 계산기로 바로 뽑아 볼 수 있다.

주의할 점: 계산할 때 자주 하는 실수

월 납입액이 작다는 것만 보고 만기일시를 고르면, 연 4%·30년 예시처럼 이자 총액이 원금을 넘어설 수 있다. 첫 회 납입액과 30년 이자 총액을 반드시 같이 비교하자.

3년을 코앞에 두고 급하게 갚다가 며칠 차이로 수수료를 무는 경우도 있다. 상환일을 잡기 전에 대출 실행일부터 지난 날짜를 달력으로 정확히 세어 두자.

기존 신용대출이나 카드론을 빼고 새 대출만으로 DSR을 따지면 한도가 부풀려진다. 스트레스 가산금리를 빼고 지금 금리만 넣어도 같은 착오가 생긴다.

자주 묻는 질문

Q. 원금균등이 누구에게나 이득일까?
이자 총액은 세 방식 중 가장 적다. 하지만 첫 달 납입액이 가장 커서 매달 쓸 돈이 빠듯한 집이라면 오히려 부담이 된다.

Q. 대출 3년이 지난 뒤 갚아도 수수료를 내나?
대출일부터 3년이 지났다면 수수료는 0원이다. 3년 안이라면 매년 1월 협회 공시에서 금융회사별 요율을 찾아보면 된다.

Q. 계산기 숫자와 은행 안내 금액이 다르면 무엇을 믿어야 하나?
계산기는 기본 공식만 쓰기 때문에 우대금리나 개별 약정 조건은 빠져 있다. 최종 금액은 약정서와 은행 상담으로 확인하고, 스트레스 금리 같은 제도 수치는 금융위원회·주택도시기금의 공식 안내를 따르자.

정리

이자를 줄이는 게 먼저라면 원금균등, 매달 같은 금액이 편하다면 원리금균등이 맞다. 1억 원·연 4%·30년 기준으로 두 방식의 이자 차이는 약 1,170만 원이었고, 만기일시는 약 120,000,000원으로 이자가 가장 많았다.

미리 갚을 생각이 있다면 3년 수수료 기간을, 대출을 더 받을 생각이라면 DSR을 먼저 따져 두자. 마지막 금액은 실제로 대출받을 금융회사의 안내로 정하면 된다.

직접 계산해 보기: 대출 이자 계산기 · 중도상환수수료 계산기

참고한 공식 자료: 금융위원회 · 주택도시기금

작성·검수: 대출청약계산소 편집팀 · 초안은 AI 도구로 쓰고 숫자와 기준은 공식 자료와 대조해 확인했습니다. 편집 원칙