[카테고리:] 대출·청약 계산

중도상환수수료 계산법은 갚는 금액에 수수료율을 곱한 뒤, 3년 가운데 남은 기간의 비율만큼만 매기는 구조다. 그래서 대출을 받은 지 3년이 지나면 남은 기간이 없어 수수료가 0원이 되고, 법도 그 시점부터는 수수료를 받지 못하게 막아 두었다.

항목	내용
0원 되는 시점	대출일부터 3년(36개월) 경과
개편 시행일	2025년 1월 13일(금융소비자보호법 감독규정)
5대 시중은행 평균 요율	고정 1.4%→0.65%, 변동 1.2%→0.65%
흔한 산식	상환액 × 요율 × (부과기간−경과기간) ÷ 부과기간
1억 원·1년 차 전액 상환	약 433,333원

중도상환수수료, 언제 얼마까지 매길 수 있나

만기 전에 원금을 미리 돌려주면 금융회사는 그 돈으로 기대했던 이자 수익을 놓치게 된다. 대출을 내줄 때 먼저 낸 인지세·감정평가수수료·담보권설정비 같은 행정·모집비용도 다 회수하지 못한다.

2025년 1월 13일 금융소비자보호법 감독규정이 바뀌면서 이 수수료는 그런 실비용을 넘겨 받을 수 없게 됐다(금융위원회). 이 글의 내용은 2026년 10월 기준으로 정리했다.

개편 뒤 5대 시중은행 주택담보대출 평균 요율은 고정금리 1.4%가 0.65%로, 변동금리 1.2%가 0.65%로 내려갔다(금융위원회 발표). 평균값일 뿐이라 은행별 실제 요율은 매년 1월 협회 홈페이지 공시에서 따로 봐야 한다.

중도상환수수료 계산법과 실제 숫자

중도상환수수료 = 중도상환금액 × 수수료율 × (부과기간 − 경과기간) ÷ 부과기간

부과기간은 수수료가 붙을 수 있는 전체 기간으로 대개 36개월이다. 경과기간은 돈을 빌린 날부터 갚는 날까지 실제로 흐른 개월 수를 뜻한다.

빌린 지 2년(24개월) 되는 날 5천만 원을 먼저 갚는 경우를 넣어 보자. 50,000,000 × 0.0065 = 325,000원에 남은 비율 12 ÷ 36(약 0.333)을 곱하면 약 108,333원이다.

1억 원을 1년(12개월) 만에 모두 갚으면 100,000,000 × 0.0065 × (36−12) ÷ 36 = 650,000 × (24÷36), 곧 약 433,333원이 된다. 같은 1억 원을 기준으로 상환 시점만 바꿔 보면 아래와 같다.

상환 시점(경과기간)	남은 부과기간	예상 수수료
6개월	30개월	약 541,667원
12개월(1년)	24개월	약 433,333원
24개월(2년)	12개월	약 216,667원
36개월(3년) 이상	0개월	0원

표는 요율 0.65%, 부과기간 36개월, 1억 원 전액 상환을 가정한 값이다. 한 달이 지날 때마다 남은 비율이 줄어 금액이 계단처럼 내려가는 게 보인다.

상환액과 경과 개월만 바꿔 보고 싶다면 이 사이트의 중도상환수수료 계산기에 내 조건을 넣으면 된다.

3년 지나면 0원인 이유

첫째 이유는 법이다. 금융소비자보호법은 대출일부터 3년 안에 갚을 때만 수수료를 받을 수 있게 해 두었기 때문에, 그 뒤의 상환에는 매길 근거 자체가 사라진다.

둘째 이유는 산식이다. 경과기간이 36개월에 닿는 순간 (부과기간 − 경과기간)이 0이 되니, 금액이 얼마든 곱한 결과는 0원으로 끝난다.

그러니 대환이나 목돈 상환을 계획하고 있고 3년 만기가 몇 달 남지 않았다면 날짜를 조금 늦추는 것만으로 비용을 없앨 수 있다. 다만 기다리는 동안 더 내는 이자와 비교해 보고 정해야 한다.

내 수수료 확인·신청 방법

가장 빠른 길은 대출받은 금융회사의 인터넷뱅킹이나 모바일 앱에서 중도상환 메뉴를 여는 것이다. 갚을 금액을 넣으면 예상 수수료와 남은 부과기간이 함께 뜨는 경우가 많다.

앱 조회가 어렵다면 영업점 창구나 고객센터에 문의해 안내를 받고 그 자리에서 상환을 신청해도 된다. 신청 전에 대출 약정서의 부과기간과 실제 경과 개월을 맞춰 보면 안내받은 금액이 맞는지 직접 검산할 수 있다.

흔한 실수와 주의할 점

평균 요율 0.65%를 내 대출에 그대로 대입하는 경우가 많은데, 요율과 부과기간은 상품마다 다르다. 실제 숫자는 대출 약정서와 금융회사 공시가 기준이다.

수수료만 보고 상환을 미루거나 서두르는 것도 손해로 이어질 수 있다. 줄어드는 이자와 내야 할 수수료를 나란히 놓고 따져야 한다.

LTV·DTI 비율이나 은행별 금리는 수시로 바뀌므로 금융위원회·주택도시기금·청약홈 등 공식 안내에서 최신 내용을 확인하자.

자주 묻는 질문

Q. 정확히 3년이 되는 날 갚아도 수수료가 붙나요?
법상 3년 이내 상환에만 붙고 그 뒤엔 없지만, 만기일 당일을 어떻게 세는지는 대출 약정서와 금융회사 공시로 확인해야 한다.

Q. 우리 은행 요율은 어디서 보나요?
매년 1월 협회 홈페이지에 금융회사별 요율이 공시되고, 내 대출에 적용된 요율은 약정서에도 적혀 있다.

Q. 일부만 먼저 갚아도 수수료가 생기나요?
3년 안이라면 생길 수 있으며, 흔한 산식은 실제로 갚는 금액을 기준으로 해서 5천만 원만 갚으면 보통 5천만 원에 대해서만 계산한다.

Q. 2025년 개정 전에 받은 대출에도 낮아진 요율이 적용되나요?
대출을 받은 시점에 따라 달라질 수 있으니 금융위원회 공식 안내나 본인 약정서로 적용 여부를 확인하는 게 정확하다.

정리

중도상환수수료는 실비용 안에서만 받을 수 있고, 대출일부터 3년이 지나면 법과 산식 양쪽에서 0원이 된다. 남은 기간의 비율만큼 매기는 구조라 늦게 갚을수록 부담이 줄어든다.

개편 뒤 평균 요율은 0.65%지만 내 대출의 실제 금액은 약정서와 금융회사 공시로 최종 확인하자.

직접 계산해 보기: 중도상환수수료 계산기

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• 만기일시상환이 이자가 가장 많은 이유와 쓰는 경우
• 대출 이자 계산법, 원리금균등 원금균등 만기일시 차이 한 번에
• 원리금균등 vs 원금균등, 총이자가 덜 나오는 쪽은 어디일까

참고한 공식 자료: 금융위원회 · 청약홈 · 주택도시기금

작성·검수: 대출청약계산소 편집팀 · 초안은 AI 도구로 쓰고 숫자와 기준은 공식 자료와 대조해 확인했습니다. 편집 원칙

2026년 10월 기준으로 보면 만기일시상환의 총이자가 가장 큰 까닭은 단순하다. 마지막 날까지 원금이 한 푼도 줄지 않으니 이자가 처음 빌린 금액 전체에 계속 붙는다.

그런데도 전세자금대출처럼 만기에 돌려받을 목돈이 정해져 있다면, 매달 빠져나가는 돈을 낮추려고 이 방식을 고르는 경우가 많다.

항목	내용
만기일시상환 구조	매달 이자만 납부, 만기에 원금 전액 일괄 상환
총이자(1억 원·연 4%·30년)	만기일시상환 약 1억 2,000만 원 > 원리금균등 약 7,187만 원 > 원금균등 약 6,017만 원
주로 쓰는 경우	전세자금대출 등 만기에 목돈 확보가 확실할 때
중도상환수수료	대출일 기준 3년 이내만 부과, 3년 지나면 0원
DSR 한도	은행권 40%, 제2금융권 50%

만기일시상환, 원금이 줄지 않는 방식

만기일시상환은 빌린 기간 동안 매달 이자만 치르고, 처음 빌린 돈 전부는 만기일에 한꺼번에 돌려주는 구조다. 원금을 다달이 나눠 깎아 가는 원리금균등·원금균등과는 출발부터 다르다.

원금을 건드리지 않는 기간의 월 납입액만 놓고 보면 세 방식 가운데 가장 가볍다. 물론 원금균등분할은 회차가 쌓일수록 월 납입액이 내려가므로, 후반부에는 만기일시상환보다 덜 낼 수도 있다.

이자를 매기는 바탕은 남아 있는 원금인데, 만기일시상환에서는 이 바탕이 30년 내내 1억 원 그대로다. 총이자가 셋 중 1등이 되는 이유가 바로 여기에 있다.

1억 원으로 계산해 본 세 방식의 이자 차이

원리금균등분할은 원금과 이자를 합친 금액이 매달 똑같다. 계산식은 원금 × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)이며, r은 연이율을 12로 나눈 월이율, n은 갚는 개월 수다.

원금균등분할은 원금 ÷ n만큼을 매달 고정으로 갚고, 여기에 아직 남은 원금의 이자를 얹는다. 그래서 첫 회차 부담이 가장 크고 이후로는 계속 가벼워진다.

만기일시상환은 원금 × r에 해당하는 이자만 매달 내다가 마지막 회차에 원금을 통째로 갚는다. 중간에 깎이는 원금이 0원이라는 점이 다른 두 방식과 갈리는 지점이다.

1억 원을 연 4%로 360개월(30년) 빌린다고 놓고 세 방식을 나란히 세워 보자. 이때 월이율 r은 0.04 ÷ 12, 약 0.00333이다.

원리금균등은 매달 약 477,415원씩 나가고, 360회 납부 총액에서 원금을 덜어 낸 이자는 약 71,869,400원이다. 원금균등은 첫 달 611,111원(원금 277,778원+이자 333,333원)에서 시작해 점점 줄며, 이자 합계는 약 60,166,666원이다.

만기일시상환은 매달 약 333,333원(1억 원 × 0.04 ÷ 12)의 이자만 내고, 360번째 회차에 1억 원을 한 번에 상환한다. 30년 이자를 다 합하면 약 120,000,000원으로 세 방식 중 최고치다.

상환 방식	매달 내는 돈	총이자(30년)	원금 상환 시점
원리금균등	약 477,415원(고정)	약 71,869,400원	매달 조금씩
원금균등	611,111원→점점 감소	약 60,166,666원	매달 조금씩
만기일시상환	약 333,333원(이자만)	약 120,000,000원	만기에 한 번

조건이 똑같아도 만기일시상환을 고르면 원금균등보다 이자를 약 5,983만 원 더 부담하게 된다.

이자가 더 붙어도 만기일시상환을 고르는 상황

매달 나가는 현금을 최대한 줄이는 게 급할 때 이 방식이 선택지에 오른다. 이자 총액보다 당장의 월 부담이 더 중요한 사람에게 맞는 구조다.

가장 흔한 예는 전세 세입자의 전세자금대출이다. 계약이 끝나 집주인에게서 보증금을 돌려받으면, 그 돈으로 원금을 한 번에 정리할 수 있다.

퇴직금, 부동산 매도 대금, 만기 적금처럼 머지않아 들어올 목돈이 확실할 때도 쓰이고, 건물 완공 전 단기 대출에도 자주 붙는다. 하지만 그 목돈이 미뤄지거나 아예 끊기면, 만기에 1억 원 같은 원금 전체를 갚을 길을 처음부터 다시 찾아야 한다.

만기일시상환 주의할 점과 흔한 실수

만기 전에 원금을 미리 털어 내고 싶다면 중도상환수수료부터 따져야 한다. 금융위원회는 2025년 1월 13일부터 수수료를 기회비용·인지세·감정평가수수료 등 실제 들어간 비용 안에서만 받도록 했고, 대출일로부터 3년이 넘으면 수수료는 붙지 않는다.

바뀐 규정 뒤 5대 시중은행의 변동금리 주택담보대출 평균 수수료율은 1.2%에서 0.65%로 낮아졌다. 대략 금액은 중도상환금액 × 수수료율 × (부과기간 − 경과기간) ÷ 부과기간으로 어림하되, 정확한 수치는 각 금융회사 약정서와 공시 자료에서 따로 확인한다.

구분	개편 전 평균 수수료율	개편 후 평균 수수료율
고정금리 주택담보대출	1.4%	0.65%
변동금리 주택담보대출	1.2%	0.65%

흔히 놓치는 또 하나는 대출 한도를 정하는 DSR(총부채원리금상환비율)이다. 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 값으로, 은행권은 40%·제2금융권은 50%가 상한이다.

2025년 7월 1일 스트레스 DSR 3단계가 전 금융권 가계대출로 넓어지면서, 금리가 움직일 수 있는 대출은 한도가 더 빡빡하게 나올 수 있다. 만기까지 금리가 완전히 묶인 대출에는 스트레스 금리가 붙지 않으며, 수시로 바뀌는 지역별 가산 수치는 금융위원회 안내에서 최신본을 본다.

만기일시상환 신청·확인 방법

상환 방식은 대개 은행 창구나 모바일 앱의 대출 신청 화면에서 직접 고른다. 만기일시상환에 체크하기 전에 나머지 두 방식의 월 상환액·총이자와 먼저 견줘 보는 것이 순서다.

이 사이트의 대출 이자 계산기로 세 방식을 비교하고, 미리 갚을 생각이 있다면 중도상환수수료 계산기로 예상 수수료까지 함께 뽑아 볼 수 있다. 전세자금대출을 정책 상품으로 알아보는 중이라면 조건은 주택도시기금 공식 안내에서 확인한다.

약정을 맺은 뒤에는 은행 앱이나 인터넷뱅킹에서 상환 방식, 남은 원금, 만기일을 언제든 조회할 수 있다. 만기가 가까워지면 원금을 갚을 돈이 계획대로 마련되고 있는지 몇 달 앞서 점검해 둔다.

자주 묻는 질문

Q. 만기일시상환이 무조건 손해인가요?
이자 총액으로는 세 방식 중 가장 크지만, 만기 목돈이 확실하다면 그동안 월 부담을 덜어 주는 쓸모가 있다. 목돈 마련 계획이 흔들리는 상황이라면 위험이 커진다.

Q. 만기 전에 원금 일부를 먼저 갚아도 되나요?
갚을 수 있다. 대출일로부터 3년 안이면 중도상환수수료가 생길 수 있고, 3년이 지난 뒤라면 수수료 없이 상환된다.

Q. 세 가지 상환 방식 중 무엇을 골라야 하나요?
월 납입액을 낮추는 게 먼저인지, 이자 총액을 줄이는 게 먼저인지부터 정한다. 그다음 본인의 대출 금액·금리·기간을 넣어 세 방식의 숫자를 직접 비교하면 판단이 쉬워진다.

Q. 중도상환수수료는 어디서 정확히 확인하나요?
대략의 금액은 위 산식으로 가늠할 수 있다. 금융회사별 요율은 매년 1월 협회 홈페이지에 공시되니, 약정서 내용과 함께 맞춰 본다.

정리

만기일시상환은 원금이 만기 날까지 그대로 남아 이자가 계속 1억 원 전체에 붙기 때문에, 원리금균등·원금균등보다 총이자가 커진다. 1억 원·연 4%·30년이면 원금균등과의 격차가 약 5,983만 원에 이른다.

전세 보증금처럼 만기에 돌아올 돈이 확실할 때만 월 부담을 줄이는 도구로 쓰는 게 맞다. 신청 전에는 중도상환수수료와 DSR 조건을 금융위원회·주택도시기금 공식 안내로 한 번 더 확인하고 결정한다.

직접 계산해 보기: 대출 이자 계산기 · 중도상환수수료 계산기

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• 원리금균등 vs 원금균등, 총이자가 덜 나오는 쪽은 어디일까
• 1억 대출 30년 이자 얼마일까, 연 4% 기준 실제 계산

참고한 공식 자료: 금융위원회 · 주택도시기금

작성·검수: 대출청약계산소 편집팀 · 초안은 AI 도구로 쓰고 숫자와 기준은 공식 자료와 대조해 확인했습니다. 편집 원칙

연 4% 금리로 1억 대출을 받아 30년 동안 원리금균등분할로 상환하면 월 상환액은 약 477,415원이다. 30년 이자는 약 71,869,400원이고, 원금균등분할로 갚으면 약 60,166,667원이라 차액 약 1,170만 원을 덜 내게 된다.

항목	내용
가정한 조건	1억 원 · 연 4% · 30년(360개월)
원리금균등 월 부담	약 477,415원, 첫 회부터 마지막 회까지 같음
원리금균등 이자 총액	약 71,869,400원
원금균등 1회차 납입	611,111원
원금균등 이자 총액	약 60,166,667원
조기 상환 수수료	대출 후 3년 안에 갚을 때만 부과 · 5대 시중은행 주담대 평균 0.65%

1억 대출 30년 이자가 갈리는 지점, 상환 방식 세 가지

원리금균등분할은 원금과 이자를 합친 금액을 360개월 동안 매달 똑같이 내는 방식이다. 납입액은 원금 × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)로 구하고, r은 연이율을 12로 나눈 값, n은 갚는 달 수다.

매달 통장에서 빠지는 돈은 같아도 그 안의 구성은 해마다 바뀐다. 처음 몇 년은 이자가 큰 몫을 차지하고, 만기가 가까워질수록 원금 상환분이 커진다.

원금균등분할은 원금을 n개월로 똑같이 나눠 매달 갚고, 아직 안 갚은 잔액에 대한 이자를 더해 내는 방식이다. 잔액이 줄어드는 만큼 이자도 줄어서 첫 회 납입액이 가장 크고 이후 조금씩 내려간다.

만기일시상환은 매달 원금 × r만큼의 이자만 내다가 만기 날에 1억 원을 한 번에 갚는다. 초반 매달 내는 돈은 세 방식 중 가장 적지만 원금이 끝까지 그대로라서 이자 총액은 세 방식 가운데 가장 크다.

연 4% 30년, 공식에 숫자 넣어 직접 계산

월이율 r은 4%를 12로 나눈 약 0.00333이고, 상환 횟수 n은 360이다. 세 방식 모두 이 두 값을 똑같이 넣어야 비교가 공정해진다.

원리금균등 공식에 넣으면 매달 약 477,415원이 나온다. 360회를 더하면 약 171,869,400원이고, 여기서 빌린 1억 원을 빼면 이자만 약 71,869,400원이다.

원금균등의 1회차는 원금 몫 277,778원(1억 ÷ 360)에 이자 333,333원(1억 × r)을 더한 611,111원이다. 이자 총액은 원금 × r × (n+1) ÷ 2로 계산해 약 60,166,667원이다.

만기일시는 30년 동안 매달 약 333,333원씩 이자만 내고 마지막에 1억 원을 갚는다. 1억 × 4% × 30년을 곱하면 이자가 약 120,000,000원으로 빌린 원금보다 많다.

상환 방식	1회차 납입액	30년 이자 총액	특징
원리금균등	약 477,415원(고정)	약 71,869,400원	매달 금액이 같아 생활비 계획 세우기 쉬움
원금균등	611,111원(매달 줄어듦)	약 60,166,667원	이자가 셋 중 가장 적음
만기일시	약 333,333원(이자만)	약 120,000,000원	이자 총액이 원금 1억 원보다 큼

원금균등은 이자는 가장 적지만 첫 달에 원리금균등보다 13만 원 넘게 더 내야 한다. 소득이 매달 일정하면 원리금균등이 버티기 쉽고, 초반 몇 년 큰 납입액을 감당할 여유가 있으면 원금균등으로 이자를 줄일 수 있다.

중도상환수수료 확인 방법과 예상 금액

몇 년 안에 목돈을 넣어 일부라도 미리 갚을 생각이면 이자만 비교해서는 판단이 덜 끝난 것이다. 2026년 10월 기준으로 금융회사는 2025년 1월 13일부터 실제로 든 비용 안에서만 이 수수료를 받을 수 있다.

여기서 실제 비용이란 자금을 굴리지 못해 생기는 기회비용과 인지세·감정평가수수료·담보권설정비 같은 행정·모집비용을 말한다. 금융위원회가 금융소비자보호법 감독규정을 고치면서 이 원칙이 생겼다.

수수료는 대출을 받은 날부터 3년 안에 갚을 때만 붙고, 3년이 지나면 0원이다. 금융위원회 발표에 따르면 개편 뒤 5대 시중은행 주택담보대출 평균 요율은 고정금리가 1.4%에서 0.65%로, 변동금리가 1.2%에서 0.65%로 내려갔다.

내 대출 은행의 요율은 매년 1월 협회 홈페이지에 올라오는 공시에서 찾아볼 수 있다. 계산은 보통 중도상환금액 × 수수료율 × (부과기간 − 경과기간) ÷ 부과기간으로 하고, 부과기간은 대부분 3년이다.

그래도 정확한 금액을 정하는 건 대출 약정서와 금융회사 공시에 적힌 요율·산식이다. 아래 표는 평균 요율 0.65%를 넣어 갚는 시점별로 대략 계산한 값이다.

대출 후 경과 기간	미리 갚는 원금	예상 수수료(0.65%, 부과 3년)
12개월	5,000만 원	약 216,667원
24개월	5,000만 원	약 108,333원
35개월	5,000만 원	약 9,028원

같은 5,000만 원을 갚아도 늦게 갚을수록 수수료가 줄어든다. 36개월이 지나면 수수료가 아예 붙지 않는다.

빌릴 수 있는 금액을 정하는 DSR과 스트레스 DSR

DSR(총부채원리금상환비율)은 가진 대출 전부의 1년 치 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율이다. 상한이 은행권 40%, 제2금융권 50%라서 이 선에 가까워질수록 새로 빌릴 여지가 줄어든다.

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 가능성을 가산금리로 얹어 한도를 계산하는 제도다. 3단계는 2025년 7월 1일부터 전 금융권 가계대출에 적용됐고, 만기까지 금리가 완전히 고정된 대출에는 가산금리를 붙이지 않는다.

지역별 스트레스 금리는 자주 바뀌니 숫자를 외우지 말고 금융위원회 공식 발표에서 최신 값을 봐야 한다. 정책대출 금리와 한도도 주택도시기금 공식 안내에서 따로 확인해야 정확하다.

주의할 점과 흔한 실수

매달 금액이 같아서 편하다는 이유만으로 원리금균등을 고르는 사람이 많다. 1억·4%·30년 조건에서는 원금균등과 이자가 약 1,170만 원 차이 나니 두 숫자를 먼저 나란히 놓고 골라야 한다.

2025년 개편으로 중도상환수수료가 아예 사라졌다고 아는 경우도 있다. 내려간 것은 요율이고, 대출 후 3년 안에 갚으면 수수료는 지금도 나올 수 있다.

DSR을 대출받는 날 한 번만 따지는 지표로 생각하는 것도 흔한 착각이다. 대출을 더 받으려고 상담할 때마다 기존 대출의 1년 치 원리금까지 다시 합쳐서 계산한다.

자주 묻는 질문

Q. 원리금균등과 원금균등 중 이자가 덜 나가는 쪽은?
금리와 기간이 같으면 원금균등 쪽 이자 총액이 더 적다. 대신 첫 달 부담이 크니 월급으로 감당할 수 있는지부터 따져 봐야 한다.

Q. 대출 1년 뒤 5,000만 원을 먼저 갚으면 수수료는 얼마인가?
요율 0.65%, 부과기간 3년으로 계산하면 약 216,667원이다. 실제 금액은 약정서에 적힌 요율과 산식에 따라 달라질 수 있다.

Q. 만기일시상환은 왜 이자가 그렇게 많나?
30년 동안 원금 1억 원이 하나도 줄지 않아 매달 같은 크기의 이자가 계속 붙기 때문이다. 연 4% 조건이면 이자만 약 120,000,000원이 된다.

Q. DSR이 40%를 넘으면 대출이 완전히 막히나?
은행권 상한이 40%, 제2금융권이 50%라서 넘으면 그 권역에서 더 빌리기가 어려워진다. 내 한도가 정확히 얼마인지는 금융위원회 안내를 보고 금융회사 창구에서 확인하는 편이 확실하다.

정리

1억 원을 연 4%로 30년 빌리면 원리금균등은 월 약 477,415원에 이자 약 71,869,400원이다. 원금균등은 첫 달 611,111원에 이자 약 60,166,667원이며, 3년 안에 미리 갚을 계획이면 중도상환수수료까지 더해 봐야 실제 비용이 나온다.

내 대출 금액·금리·기간을 넣어 직접 계산해 보려면 이 사이트의 대출 이자 계산기와 중도상환수수료 계산기를 쓰면 된다. 한도 규제는 금융위원회, 정책대출은 주택도시기금 공식 발표를 기준으로 삼자.

직접 계산해 보기: 대출 이자 계산기 · 중도상환수수료 계산기

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• 원리금균등 vs 원금균등, 총이자가 덜 나오는 쪽은 어디일까

참고한 공식 자료: 금융위원회 · 주택도시기금

작성·검수: 대출청약계산소 편집팀 · 초안은 AI 도구로 쓰고 숫자와 기준은 공식 자료와 대조해 확인했습니다. 편집 원칙

원리금균등과 원금균등을 같은 금액·금리·기간으로 놓고 보면, 총이자가 덜 나오는 쪽은 원금균등입니다. 1억 원을 연 4%로 30년 동안 갚는 경우 두 방식의 이자 차이는 약 1,170만 원입니다.

항목	내용
비교 조건	대출금 1억 원 · 연 4% · 360개월
원리금균등 매달 청구액	약 477,415원(마지막 회차까지 동일)
원금균등 1회차 청구액	611,111원(회차마다 줄어듦)
30년 이자 합계	원리금균등 약 71,869,400원 · 원금균등 약 60,166,667원
이자 격차	원금균등 쪽이 약 11,702,733원 덜 냄

대신 원금균등은 대출 초기에 매달 나가는 돈이 더 많습니다. 아래 금액은 2026년 10월 기준으로, 어느 은행에서나 같은 상환 공식에 숫자를 넣어 직접 계산했습니다.

원금이 얼마나 빨리 줄어드느냐가 총이자를 정한다

원리금균등분할은 원금과 이자를 합친 금액이 첫 회차부터 360회차까지 똑같습니다. 매달 나갈 돈이 정해져 있어서 가계부를 짜기 편합니다.

하지만 초반에는 그 고정 금액의 대부분이 이자로 나갑니다. 원금이 천천히 줄어드는 만큼 큰 잔액에 이자가 오래 붙어서 30년 이자 합계도 커집니다.

원금균등분할은 대출금을 상환 개월 수로 똑같이 나눈 원금에, 그달 남은 잔액의 이자를 더해 냅니다. 첫 회차가 가장 많고 회차가 지날수록 줄어듭니다.

처음부터 원금이 일정하게 줄어드니 이자가 붙는 금액도 빨리 작아집니다. 그래서 상환 방식 세 가지 중 총이자가 가장 적습니다.

반대로 매달 이자만 내고 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 만기일시상환은 잔액이 끝까지 그대로라 총이자가 가장 많습니다.

상환 방식 고르는 법과 신청·확인 방법

상환 방식은 대출을 신청할 때 은행 창구나 앱 신청 화면에서 고릅니다. 대출을 받은 뒤 방식을 바꿀 수 있는지는 상품마다 다르니 약관을 보거나 그 금융회사에 직접 물어보세요.

신청 전에 이 사이트의 대출 이자 계산기에 금액·금리·기간을 넣어 보면 두 방식의 매달 청구액과 총이자를 한 번에 비교할 수 있습니다.

대출 심사에서는 DSR도 함께 봅니다. DSR은 1년 동안 갚을 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율로, 상한은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다.

상환 방식에 따라 1년 상환액이 달라지면 이 비율도 달라질 수 있습니다.

주택도시기금 정책대출은 금리·한도·상환 방식이 은행 주택담보대출과 따로 정해집니다. 세부 조건은 금융위원회와 주택도시기금 공식 안내에서 확인하세요.

매달 낼 돈과 총이자 계산 공식

원리금균등의 매달 청구액은 원금 × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)로 구합니다. r은 연이율을 12로 나눈 월 이자율이고, n은 전체 상환 개월 수입니다.

원금균등은 매달 원금 ÷ n만큼 원금을 갚고, 그때 남은 잔액에 r을 곱한 이자를 같이 냅니다. 전체 기간의 총이자는 원금 × r × (n+1) ÷ 2로 한 번에 나옵니다.

r은 ‘한 달 이자율’, n은 ‘갚는 횟수’라고 생각하면 됩니다. 이 두 값만 정하면 손으로 계산하든 계산기를 쓰든 결과는 같습니다.

1억 원·연 4%·30년으로 계산한 결과

연 4%를 12로 나누면 월 이자율 r은 약 0.00333입니다. 30년은 360개월이므로 n은 360입니다.

이 값을 원리금균등 공식에 넣으면 매달 약 477,415원입니다. 360번을 모두 내면 약 171,869,400원이고, 빌린 1억 원을 빼면 이자는 약 71,869,400원입니다.

원금균등의 첫 회차는 원금 277,778원(1억 ÷ 360)에 이자 333,333원(1억 × 0.04 ÷ 12)을 더한 611,111원입니다. 그 뒤로는 잔액이 줄면서 이자도 줄어 마지막 회차가 가장 적습니다.

원금균등의 총이자를 (n+1) ÷ 2 공식으로 계산하면 약 60,166,667원입니다. 원리금균등보다 약 11,702,733원 적습니다.

상환 방식	1회차 청구액	30년 이자 합계	특징
원리금균등	약 477,415원(변동 없음)	약 71,869,400원	매달 금액이 같아 계획 세우기 쉬움
원금균등	611,111원(점점 감소)	약 60,166,667원	총이자가 적음

원금균등 고르기 전 주의할 점과 흔한 실수

흔한 실수는 총이자만 보고 초반 월 부담을 따지지 않는 것입니다. 첫 회차부터 원리금균등보다 133,696원이 더 나가니, 처음 몇 년 동안 이 차액을 감당할 수 있는지 먼저 확인하세요.

만기 전에 일부라도 갚을 계획이라면 중도상환수수료 규정을 미리 알아 두세요.

금융소비자보호법 감독규정이 개정되면서 2025년 1월 13일부터 금융회사는 실제 드는 비용 안에서만 이 수수료를 받을 수 있습니다. 여기에는 자금 운용 차질에 따른 기회비용과 인지세·감정평가수수료 같은 행정·모집비용이 들어갑니다.

수수료는 대출일부터 3년 안에 갚을 때만 붙습니다. 3년이 지나면 0원입니다.

보통은 중도상환금액 × 수수료율 × (부과기간 − 경과기간) ÷ 부과기간으로 계산합니다. 금융위원회 발표에 따르면 개편 후 5대 시중은행 주택담보대출 평균 수수료율은 고정금리 1.4%→0.65%, 변동금리 1.2%→0.65%로 내려갔습니다.

대출 실행 후 경과 기간	5,000만 원을 미리 갚을 때 수수료
12개월	약 216,667원
24개월	약 108,333원
30개월	약 54,167원
36개월(3년) 이상	0원

위 표는 수수료율 0.65%, 부과기간 36개월로 계산했습니다. 내 대출로 직접 계산하려면 이 사이트의 중도상환수수료 계산기를 쓰고, 정확한 요율과 산식은 매년 1월 협회 홈페이지 공시와 대출 약정서에서 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 원금균등이 항상 더 유리한가요?
총이자는 원금균등이 적지만 초반 청구액이 더 많습니다. 처음 몇 년 생활비 여유가 없다면 원리금균등이 더 맞을 수 있습니다.

Q. 대출을 한꺼번에 먼저 갚으면 수수료가 많이 나오나요?
대출일부터 3년이 지났다면 중도상환수수료는 0원입니다. 3년이 안 됐다면 위 표처럼 지난 기간을 넣어 수수료부터 계산해 보세요.

Q. 이미 받은 대출도 상환 방식을 바꿀 수 있나요?
금융회사와 상품마다 다릅니다. 대출받은 은행 상담 창구나 공식 안내에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.

정리

1억 원·연 4%·30년 기준 총이자는 원금균등 약 60,166,667원, 원리금균등 약 71,869,400원입니다. 반면 첫 회차 청구액은 원금균등 611,111원, 원리금균등 477,415원으로 원금균등이 더 많습니다.

이자를 줄이는 게 우선이면 원금균등, 매달 같은 금액으로 계획을 세우고 싶다면 원리금균등이 맞습니다. 중간에 갚을 계획이 있다면 대출 후 3년이 지났는지, 내 대출의 수수료율은 얼마인지도 함께 확인하세요.

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• 대출 이자 계산법, 원리금균등 원금균등 만기일시 차이 한 번에

참고한 공식 자료: 금융위원회 · 주택도시기금

작성·검수: 대출청약계산소 편집팀 · 초안은 AI 도구로 쓰고 숫자와 기준은 공식 자료와 대조해 확인했습니다. 편집 원칙

대출 이자 계산법을 1억 원·연 4%·30년 조건에 대 보면 이자 총액은 원금균등 약 60,166,666원, 원리금균등 약 71,869,400원, 만기일시 약 120,000,000원이다. 총이자를 아끼려면 원금균등, 매달 같은 금액을 원하면 원리금균등이 낫다.

만기일시는 다달이 내는 돈은 가장 적지만 쌓이는 이자가 가장 많다.

항목	내용
원리금균등 월 납입액	약 477,415원, 360회 내내 같음(1억 원·연 4%·30년)
원금균등 총이자	약 60,166,666원(세 방식 중 최저)
만기일시 총이자	약 120,000,000원(세 방식 중 최고)
중도상환수수료 부과 범위	대출일부터 3년 안에 갚은 금액만, 3년 뒤엔 0원
DSR 상한	은행권 40% · 제2금융권 50%

이 글의 공식과 제도는 2026년 10월 기준이다. 금융위원회가 수수료·DSR 규정을 바꾸면 결과도 달라지니 공식 발표를 함께 확인하자.

원리금균등·원금균등·만기일시는 돈 갚는 순서가 다르다

원리금균등분할은 원금과 이자를 더한 금액을 360번 똑같이 나눠 낸다. 납입액은 그대로지만 초반엔 이자가 대부분이고, 회차가 쌓일수록 원금 몫이 커진다.

원금균등분할은 빌린 돈을 360조각으로 나눠 매달 같은 원금을 갚고, 이자는 남은 잔액에만 붙는다. 잔액이 줄면 이자도 줄어서 첫 달 부담이 가장 크고 그 뒤로 조금씩 내려간다.

만기일시상환은 30년 동안 이자만 내다가 마지막 달에 원금 1억 원을 한꺼번에 갚는다. 원금이 끝까지 그대로라서 매달 붙는 이자도 첫 달과 똑같다.

1억 원·연 4%·30년, 방식별 이자 직접 계산

원리금균등의 월 납입액은 원금 × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)로 구한다. 여기서 r은 0.04를 12로 나눈 월이율이고, n은 상환 횟수 360이다.

숫자를 대입하면 한 달에 약 477,415원이다. 360개월을 모두 더하면 171,869,400원이고, 여기서 원금 1억 원을 빼면 이자는 약 71,869,400원이다.

원금균등 1회차는 원금 몫 277,778원(1억 ÷ 360)과 첫 달 이자 333,333원을 더해 611,111원이다. 30년 이자 총액은 원금 × r × (n+1) ÷ 2에 넣으면 약 60,166,666원이 나온다.

만기일시는 다달이 약 333,333원씩 이자만 낸다. 1억 × 0.04 × 30으로 계산하면 30년 이자만 약 120,000,000원이다.

방식	첫 회 납입액	30년 이자 총액	성격
원리금균등	약 477,415원(마지막 회까지 같음)	약 71,869,400원	금액이 일정해 가계부 짜기 편함
원금균등	611,111원(회차마다 감소)	약 60,166,666원	처음엔 버겁지만 이자는 가장 적음
만기일시	약 333,333원(이자만 납부)	약 120,000,000원	월 부담은 가볍지만 이자는 가장 많음

원금균등은 원리금균등보다 이자가 약 1,170만 원 적다. 다만 첫 달에 60만 원 넘게 나가니, 대출 초반에 여윳돈이 빠듯하다면 원리금균등 쪽이 버티기 쉽다.

중도상환수수료, 공식에 넣어 보면

금융위원회가 금융소비자보호법 감독규정을 바꾸면서 2025년 1월 13일부터 중도상환수수료는 실제 비용 안에서만 받을 수 있다. 여기서 실제 비용은 자금운용 차질 기회비용과 인지세·감정평가수수료 같은 비용을 말하고, 수수료는 대출일부터 3년 안에 갚는 금액에만 붙는다.

금융위원회 발표를 보면 개편 뒤 5대 시중은행 주택담보대출의 평균 수수료율은 고정금리가 1.4%→0.65%, 변동금리가 1.2%→0.65%로 낮아졌다. 흔히 쓰는 공식은 중도상환금액 × 수수료율 × (부과기간 − 경과기간) ÷ 부과기간이다.

대출 24개월 차에 5천만 원을 미리 갚는다면 50,000,000 × 0.0065 × (36−24) ÷ 36으로 약 108,333원이다. 실제 수수료는 본인 대출 약정서의 요율과 산식으로 따져야 한다.

DSR 한도 확인 방법: 연소득별 월 원리금 상한

DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚을 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율이다. 은행권은 40%, 제2금융권은 50%까지 허용된다.

연소득	은행권(40%) 월 원리금 상한	제2금융권(50%) 월 원리금 상한
3,000만 원	약 1,000,000원	약 1,250,000원
5,000만 원	약 1,666,667원	약 2,083,333원
7,000만 원	약 2,333,333원	약 2,916,667원

2025년 7월 1일 시행된 3단계 스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 위험을 가산금리로 얹어 전 금융권 가계대출 한도를 계산한다. 그래서 실제 한도는 위 표보다 낮을 수 있고, 만기까지 금리가 완전히 고정된 대출에는 가산금리가 붙지 않는다.

확인 순서는 약정서에서 상환 방식과 수수료 산식을 찾은 뒤, 매년 1월 협회 홈페이지에 공시되는 금융회사별 요율과 견주어 보는 것이다. 내 원금·금리·기간에 맞춘 숫자는 이 사이트의 대출 이자 계산기와 중도상환수수료 계산기로 바로 뽑아 볼 수 있다.

주의할 점: 계산할 때 자주 하는 실수

월 납입액이 작다는 것만 보고 만기일시를 고르면, 연 4%·30년 예시처럼 이자 총액이 원금을 넘어설 수 있다. 첫 회 납입액과 30년 이자 총액을 반드시 같이 비교하자.

3년을 코앞에 두고 급하게 갚다가 며칠 차이로 수수료를 무는 경우도 있다. 상환일을 잡기 전에 대출 실행일부터 지난 날짜를 달력으로 정확히 세어 두자.

기존 신용대출이나 카드론을 빼고 새 대출만으로 DSR을 따지면 한도가 부풀려진다. 스트레스 가산금리를 빼고 지금 금리만 넣어도 같은 착오가 생긴다.

자주 묻는 질문

Q. 원금균등이 누구에게나 이득일까?
이자 총액은 세 방식 중 가장 적다. 하지만 첫 달 납입액이 가장 커서 매달 쓸 돈이 빠듯한 집이라면 오히려 부담이 된다.

Q. 대출 3년이 지난 뒤 갚아도 수수료를 내나?
대출일부터 3년이 지났다면 수수료는 0원이다. 3년 안이라면 매년 1월 협회 공시에서 금융회사별 요율을 찾아보면 된다.

Q. 계산기 숫자와 은행 안내 금액이 다르면 무엇을 믿어야 하나?
계산기는 기본 공식만 쓰기 때문에 우대금리나 개별 약정 조건은 빠져 있다. 최종 금액은 약정서와 은행 상담으로 확인하고, 스트레스 금리 같은 제도 수치는 금융위원회·주택도시기금의 공식 안내를 따르자.

정리

이자를 줄이는 게 먼저라면 원금균등, 매달 같은 금액이 편하다면 원리금균등이 맞다. 1억 원·연 4%·30년 기준으로 두 방식의 이자 차이는 약 1,170만 원이었고, 만기일시는 약 120,000,000원으로 이자가 가장 많았다.

미리 갚을 생각이 있다면 3년 수수료 기간을, 대출을 더 받을 생각이라면 DSR을 먼저 따져 두자. 마지막 금액은 실제로 대출받을 금융회사의 안내로 정하면 된다.

직접 계산해 보기: 대출 이자 계산기 · 중도상환수수료 계산기

참고한 공식 자료: 금융위원회 · 주택도시기금

작성·검수: 대출청약계산소 편집팀 · 초안은 AI 도구로 쓰고 숫자와 기준은 공식 자료와 대조해 확인했습니다. 편집 원칙